Isang makasaysayang batas ang pinirmahan ni Pangulong Ferdinand Romuáldez Marcos Jr. noong Setyembre 3, 2025, na naglalayong higit na mag-akit ng mga dayuhang pamumuhunan sa bansa sa pamamagitan ng pagpapalawig at pagpapatatag ng mga long-term lease o pangmatagalang pagpapaupa ng pribadong lupa.
Ang Republic Act No. 12252, na kilala rin bilang “An Act Liberalizing the Lease of Private Lands by Foreign Investors,” ay nagsusog sa Republic Act No. 7652 o ang “Investors’ Lease Act.” Layunin ng batas na gawing mas “flexible at dynamic” ang patakaran ng bansa sa pagpapaupa ng lupa sa mga dayuhang negosyante.
Ang mga pangunahing probisyon ng batas ay ang mga sumusunod:
- Pinahabang Panahon ng Upa: Pinahihintulutan na ang hanggang 99 na taon na lease period para sa mga dayuhang investor. Gayunpaman, maaaring paikliin ito ng Pangulo ng Pilipinas sa rekomendasyon ng Fiscal Incentives Review Board (FIRB) kung kinakailangan para sa national security o national development priorities.
- Mga Kondisyon sa Paggamit: Dapat gamitin ang lupang inuupa lamang para sa aprubadong proyekto o negosyo na nakalista sa kanilang investment registration. Mahigpit itong ipinatutupad upang maiwasan ang paggamit sa lupa para sa ibang layunin.
- Rehistrasyon at Proteksyon: Kailangang irehistro ang lease contract sa Registry of Deeds at i-annotate sa titulo ng lupa. Kapag nairehistro na, hindi na ito maaaring baguhin, kanselahin, o atakihin ng mga third party maliban sa pamamagitan ng direktang legal na proseso. Ito ay upang matiyak ang katatagan at pagiging maaasahan ng mga kasunduan.
- Pag-transfer ng Karapatan sa Upa: Maaaring ipagbili, ilipat, o gamitin bilang collateral o sangla ang karapatan sa pag-upa. Subalit, kung ang bibili o magmamay-ari nito ay dayuhan o foreign-owned enterprise, mananatiling nalalapat ang mga kondisyon ng orihinal na kontrata.
- Mahigpit na Pagpapatupad: Anumang paglabag sa batas—gaya ng paggamit ng lupa sa ilegal na gawain, paglipas sa pinahihintulutang lawak ng lupa, o paglabag sa lease period—ay maaaring magresulta sa pagkakakulong ng 6 buwan hanggang 6 taon at multa mula P1 milyon hanggang P10 milyon. Ang mga ilegal na kontrata ay ituturing na null and void mula sa simula.
- Sublease: Pinahihintulutan ang pag-sublease o pagpaparenta sa iba ng inuupang lupa, ngunit kailangan ang pahintulot ng may-ari ng lupa at dapat dumaan din sa rehistrasyon.
- Terminasyon: Maaaring mag-order ang FIRB, Board of Investments (BOI), o iba pang Investment Promotion Agency (IPA) ng pagpapaliwanag kung hindi nasimulan ang investment project sa loob ng 3 taon mula sa pirmahan ng kontrata. Kapag hindi naayos, maaaring ma-terminate ang lease.
Ayon sa Seksyon 2 ng batas, ito ay bilang pagsunod sa patakaran ng Estado na “hikayatin ang mga dayuhang pamumuhunan” habang pinangangalagaan ang patrimonya ng bansa. Nais ng batas na bigyan ng kumpiyansa ang mga dayuhang mamumuhunan sa pamamagitan ng pagtitiyak na ang kanilang mga kasunduan sa pag-upa ng lupa ay may katatagan at hindi basta-basta mababago.
Inaasahang magdudulot ito ng mas maraming oportunidad sa pag-unlad ng mga industriya tulad ng manufacturing, agro-industrial enterprises, tourism, commercial development, at ecological conservation. Partikular sa mga proyektong panturismo, kailangan ang minimum na $5 milyon na puhunan.
Sa ilalim ng batas na ito, inaatasan ang Department of Trade and Industry (DTI) at Land Registration Authority (LRA) na maglabas ng Implementing Rules and Regulations (IRR) sa loob ng 90 araw mula nang ito’y magbalangkas.
Ang RA 12252 ay nagsisilbing malakas na signal sa buong mundo na handa ang Pilipinas na makipag-ugnayan sa pandaigdigang negosyo sa ilalim ng isang maayos, secure, at progresibong legal na balangkas.#
